Menjual rumah warisan

Rumah warisan keluarga merupakan aset yang di persiapan oleh orang tua untuk anak-anaknya. Tetapi tidak seperti harapan dari orang tuanya, terkadang pembagian dari rumah warisan akan memicu pertengkaran antara saudara. Karenanya banyak rumah warisan di putuskan untuk di jual sehingga semua pewaris atau anak anak dari pemilik rumah tersebut mendapatkan bagian dengan adil dan bisa di jadikan persiapan atau tabungan untuk kehidupan di masa yang akan datang.

Lalu bagaimana cara menjual rumah warisan?. Ada beberapa tahap yang harus di jalankan agar menjual rumah warisan syah secara hukum.

Dokumen-dokumen yang di butuhkan dalam jual beli tanah-bangunan warisan

Data tanah, meliputi:

  • Asli Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
  • Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
  • Asli Izin Mendirikan Bangunan (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses Akta Jual Beli – “AJB”)
  • Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada)
  • Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: poin a dan b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional.

Data Penjual dan Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:

Perorangan:

  • Copy KTP suami istri
  • Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
  • Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

Perusahaan:

  • Copy KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili;
  • Copy Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;
  • Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan Terbatas atau Surat Pernyataan untuk menjual sebagian kecil asset.

Dalam hal suami/istri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:

Surat Keterangan Waris

  • Untuk pribumi: Surat Keterangan Waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
  • Untuk WNI keturunan: Surat Keterangan Waris dari Notaris
  • Copy KTP seluruh ahli waris
  • Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)

Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Pajak Ahli Waris

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau pajak tanah bangunan) waris adalah pengenaan pajak kepada para ahli waris, sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pewaris kepada ahli warisnya.

Perhitungan BPHTB waris atas tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

Sebagai contoh illustrasi cara perhitungan BPHTB. Tanah Waris terletak di area Jakarta seluas 300-M2. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tahun 2012 yang tercantum dalam surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Banngunan (SPPT PBB) adalah sebesar Rp. 800 juta Sementara Nilai tidak kena pajak untuk wilayah DKI Jakarta adalah sebesar Rp.300 juta ke bawah.

Simulasi perhitungan BPHTB waris yang harus di bayar oleh para ahli waris adalah:

{ ( Harga tercantum di NJOP – Rp.300jt) x 5%} x 50%

{ (Rp. 800jt – Rp. 300jt) x 5%} x 50% = Rp. 12.500.000,–

Jadi Pajak Tanah Bangunan waris yang harus di bayar oleh para ahli waris adalah sebesar Rp. 12.500.000,–

Pembayaran BPHTB ini terjadi bila terjadi perubahan kepemilikan dari tanah dan atau bangunan tersebut. Bila mengacu pada hukum waris, pengalihan nama ini terjadi ketika pemilik tanah atau bangunan tersebut meninggal. Tetapi biasanya ahli waris tidak langsung mengganti nama sertifikatnya. Jadi pembayaran BPHTB ini ketika adanya pergantian nama pada sertifikat tanah dan atau bangunan tersebut. Banyak ahli waris melakukan balik nama sertifikat sebelum melakukan penjualan properti.

Semua proses ini terjadi bila jual beli properti ini masih mempunyai sertifikat atas nama pewaris. Karenanya sebaiknya sebelum melakukan jual beli maka ahli waris melakukan balik nama menjadi milik ahli waris atau milik bersama dari semua ahli waris. Setelah itu baru melakuk penjualan rumah atau tanah tersebut.

Dokumen yang diperlukan untuk balik nama dari pewaris ke ahli waris

Pengajuan balik nama ini bukanlah termasuk proses jual beli melainkan hanya proses peralihan hak warisan (turun waris).

  • Adapun persyaratan pengajuan balik nama mencakup :
  • Tanah Warisan
  • Identitas Diri
  • Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
  • Jelas tidak ada sengketa atas pernyataan klaim tanah
  • Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
  • Fotocopy identitas para ahli waris ataupun pemohon mencakup KTP, KK beserta surat kuasa yang telah diverifikasi kebenaran dengan berkas aslinya oleh petugas loket.
  • Sertifikat asli tanah
  • Surat Keterangan Waris yang sesuai dengan aturan perundang – undangan
  • Fotocopy lembar SPPT PBB di tahun yang sedang berjalan dan telah diverifikasi keabsahannya oleh petugas loket
  • Surat Keterangan Ahli Waris

Surat ahli waris berkepentingan untuk menunjuk ahli waris secara sah, sehingga saat ahli waris ingin menyelesaikan persoalan yang sifatnya administratif mampu memiliki kekuatan hukum yang sah. Seperti proses transaksi jual beli tanah waris ini contohnya. Hal ini menjadi penting karena akan mencegah berbagai tindakan penyalahgunaan wewenang.

Setelah proses balik nama dari pewaris ke ahli waris ini selesai, maka jual rumah atau tersebut menjadi lebih mudah dan pembeli rumah atau akan merasa aman