Notaris untuk jual rumah

Membeli rumah atau apartment atau properti lainnya memang agak berbeda dengan membeli barang lainnya karena membeli rumah juga melewati proses legal pengalihan hak dari penjual rumah tersebut ke pembeli. Proses jual beli rumah untuk menjadi legal sebenarnya tidaklah ribet, namun sebagai orang awam, tentu banyak hal yang harus dipahami.

Banyak orang yang menyarankan untuk meminta bantuan pihak ketiga dalam mencarikan rumah, mengurus pembayaran dan juga mengurus dokumen legalitas nya. Biasanya semua proses ini bisa di tangani oleh properti konsultan yang profesional karena properti konsultan yang profesional akan menemani perjalanan kita dalam melalui semua tahapan dalam membeli rumah termasuk juga membantu mengurus KPR.

Tetapi tidak ada salahnya bila mengenal tatacara jual beli rumah mulai dari pemeriksaan kepemilikan rumah dan properti terbut dari keaslian sertifikat dan tanda terima setoran PBB, pembuatan dan tanda tangan AJB hingga balik nama sertifikat sehingga rumah atau properti tersebut menjadi milik kita sepenuhnya secara fisik dan legal.

Proses Legal Jual Beli Rumah dan Properti lainnya

Ada beberapa tahapan jual beli rumah atau proprti lainnya yang harus dilalui sehingga secara hukum rumah atau properti itu menjadi milik kita.

Periksa Status Kepemilikan Atas Rumah, Apartment atau Properti lainnya

Ada berbagai bentuk status kepemilikan tanah seperti yang di atur oleh Undang Undang Pertanahan No.5 Tahun 1960. Hak atas tanah yang diatur oleh undang undang tersebut adalah sebagai berikut:

  • Hak Milik
  • Hak Guna Usaha
  • Hak Guna Bangunan
  • Hak Pakai
  • Girik adalah tanah hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di kantor pertahanan setempat dan bukan tanda bukti atas tanah, melainkan merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan (bila ada bangunannya)

Dengan mengetahui status kepemilikan tanah akan membantu dalam menentukan nilai tanah atau properti itu sendiri.

Pemeriksaan Sertifikat Tanah

Bila membeli rumah atau properti bentuk lain seperti tanah, ruko, apartment dan lainnya maka sebelum dimulai proses jual beli properti itu musti dipastikan bahwa rumah, tanah, apartment atau properti tersebut tidak sedang dalam sengketa, tidak juga sedang dijaminkan di bank dan tidak dalam proses penyitaan. Bila tanah tersebut sedang dalam permasalahan maka PPAT atau Notaris dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan.

PPAT (Pejabat Pembuatan Akte Tanah) dan Notaris adalah pihak yang berwenang untuk memeriksa sertifikat tanah, rumah atau properti yang akan di beli.Nantinya mereka akan mencocokan data antara sertifikat dengan buku tanah yang terdapat di kantor pertanahan.

Periksa Detail Informasi Tanah

Pemeriksa secara detail tentang ukuran, batas, bentuk, dan luas tanah yang tercantum dalam sertifikat sesuai dengan kondisi di lapangan. Karena, menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, diatur bahwa objek pengikatan jual beli harus diuraikan secara jelas di dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli yang terdiri dari luas bangunan, luas tanah, lokasi tanah, dan harga rumah dan tanah.

Bila ternyata ada perbedaan ukuran tanah, yang dapat dilakukan adalah memeriksa buku tanah yang tersimpan di kantor pertanahan setempat, yang memuat data fisik dan data yuridis atas tanah.

Pemeriksaan Tanda Terima Setoran PBB

Setiap pemilik properti wajib membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) setiap tahunnya. Bila membayar PBB maka tiap tahunnya pemilik rumah, apartment atau properti tersebut berhak atas surat tanda terima setoran PBB.

Pemeriksaan Setoran SPT PBB Atas Tanah dan Bangunan

Pada saat membeli rumah, tanah, apartment atau jenis properti lainnya, sebaiknya juga di minta bukti pembayaran terakhir dari properti tersebut untuk memastikan bahwa yang menjual rumah atau properti itu tidak menunggak pembayaran PBB

Pajak dan Biaya Pembuatan AJB

Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %

Pajak Pembeli (BPHTB) = ( Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak ) x 5 %

Penjual dan pembeli membayar jasa notaris atau PPAT. Biaya nya biaya notaris di tanggung bersama sesuai dengan kesepakatan antara penjual rumah dan pembelinya.

Pembuatan AJB

Dalam proses jual beli rumah ada Akete Jual Beli (AJB). Akta Jual Beli menjadi salah dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut. Proses pembuatan AJB ini dilakukan di hadapan notaris atau pejabat PPAT.

Proses AJB ini dilakukan setelah semua biaya yang menyangkut jual beli rumah tersebut sudah dibayar lunas baik oleh penjual maupun pembeli. Penjual rumah dan pembeli rumah wajib menyiapkan dokumen yang dibutuhkan untuk pembuatan AJB ini

Dokumen yang harus di siapkan penjual adalah fotokopi dokumen sebagai berikut:

  • KTP
  • NPWP
  • Surat Nikah (Jika sudah menikah)
  • Kartu Keluarga
  • Surat Persetujuan Suami/Istri (Surat persetujuan ini bisa juga dituliskan di Akta Jual Beli)
  • Sertifikat Tanah
  • Surat Tanda Terima Setoran PBB yang asli.

Dokumen yang harus di siapkan pembeli adalah fotokopi dokumen sebagai berikut:

  • KTP
  • Kartu Keluarga
  • Surat Nikah (Jika sudah menikah)
  • NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

Semua dokumen tersebut di atas wajib di berikan ke notaris dan akan diperiksa kelengkapan dan keabsahannya sebelum penandatanganan AJB berlangsung. Diperlukan waktu beberapa hari untuk memeriksa sertifikat-sertifikat tersebut.

Penandatanganan AJB

Setelah sertifikat tanah sudah terverifikasi, dan seluruh biaya pajak sudah dibayarkan, maka penandatanganan Akta Jual Beli tanah sudah bisa dilakukan. Penandatangan AJB ini biasanya di kantor notaris dan kedua belah pihak yaitu penjual rumah dan pembeli rumah wajib hadir dalam proses penandatanganan ini.

Selain itu pada waktu penandatangan Akta Jual Beli rumah atau properti lainnya, harus di hadiri sekurang kurangnya dua orang saksi. Apabila AJB sudah ditandatangani, maka transaksi jual beli rumah tersebut sudah dikatakan sah secara hukum.

Balik Nama Serifikat Rumah

Bila Akta Jual Beli Rumah atau aartment atau properti lainnya telah di tandatangani maka proses selanjutnya adalah melakukan balik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli.

Notaris akan meminta pembeli membuat surat permohonan untuk balik nama sertifikat dari properti yang baru di beli olehnya. Bersama permohonan balik nama sertifikat ini harus disertakan

  • Surat Permohonan Balik Nama
  • Akta Jual Beli
  • Sertifikat Tanah
  • KTP Penjual dan Pembeli yang sudah difotokopi
  • Bukti Pelunasan Pembayaran PBB dan BPHTB ke kantor pertanahan.

Setelah berkas-berkas tersebut diserahkan ke kantor pertanahan, maka pembeli akan menerima tanda bukti penerimaan. Nama penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan juga diberi paraf oleh pihak kantor pertanahan.

Sedangkan nama pembeli sebagai pemilik yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat yang juga akan ditandatangani pihak kantor pertanahan. Proses balik nama sertifikat ini memerlukan waktu paling cepat 14 hari kerja

Urutan proses jual beli rumah, apartment dan properti lain ini sebaiknya di pahami oleh penjual rumah ataupun pembeli rumah. Walaupun pada kenyataanya, banyak orang yang membeli rumah melalui konsultan properti agar konsultan properti tersebut dapat mendampingi proses jual beli rumah atau apartment atau properti lainnya ini hingga selesai.