Banyak orang yang ingin menjual rumah atau pembeli yang ingin memberi rumah tidak mengetahui apakah rumah yang akan dibelinya tersebut berada pada harga wajar terutama bila didaerah sekitar jarang terdapat rumah yang akan dijual sebagai pembanding. Berdasarkan fakta tersebut memunculkan rasa keingintahuan tentang berapa nilai nominal NJOP yang tertera di SPPT PBB dan berapa harga pasar yang dapat terjual dengan cepat sehingga dapat dijadikan patokan tentang nilai jual rumah yang wajar.

Sekarang bagaimana perbandingan harga pasar tanah atau rumah bila dibandingkan dengan nilai nominal NJOP yang tertera di SPPT PBB? Apakah nilai yang tertera adalah harga pasaran yang berlaku? Dan apabila harga pasaran ternyata lebih tinggi berapa persentase yang bisa diterima oleh pembeli?

NJOP adalah harga yang ditetapkan oleh pemerintah yang akan menjadi dasar perhitungan pajak penjualan. Tinggi rendahnya nilai NJOP tergantung masing-masing pemerintah daerah untuk menetapkannya. Beberapa wilayah akibat perkembangan sektor pembangunan dan ekonomi yang pesat maka harga pasar yang wajar dari rumah adalah berkisar 2-4 kali dari NJOP.

Menilai Harga Jual Rumah Berdasarkan NJOP

Penentuan harga jual tanah biasanya tergantung NJOP (nilai jual obyek pajak) yang tertera di Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Itu adalah harga yang diberikan oleh pemerintah daerah sesuai dengan lokasi tanah dan nilai ekonominya. Harga jual beli tanah biasanya di atas harga NJOP tersebut. Pada kenyataannya harga jual yang sanggup dibayarkan oleh pembeli yang ada di pasaran bisa jauh lebih tinggi menurut nilai ekonomis tanah tersebut.

Investasi tanah atau rumah jelas sangat menguntungkan karena harga tanah dan rumah di Indonesia sangat kecil kemungkinan akan ada penurunan harga bahkan krisis moneterpun tidak sanggup membuat harga properti turun bahkan didaerah tertentu mengalami kenaikan yang cukup tajam.

Penurunan harga rumah bisa terjadi biasanya akibat tidak mendukungnya lingkungan tersebut seperti daerah langganan banjir atau daerah rawan bencana tanah longsor. Lalu kemudian akan muncul pertanyaan berikutnya mengapa ada rumah yang dijual dibawah harga NJOP? Rumah dijual dibawah harga NJOP karena ada beberapa kemungkinan antara lain:

  • Daerah atau kawasan perumahan tersebut sudah tidak layak huni lagi. Contohnya rumah-rumah di daerah langganan banjir banyak yang dijual jauh dibawah NJOP tapi tetap aja tidak laku tanpa adanya rencana kongkret dari pemerintah setempat untuk menanggulanginya
  • Penjual rumah sangat membutuhkan uang (BU) karena mungkin sedang terlilit hutang. Inialah yang ini yang paling banyak terjadi dipasaran karena kalau rumahnya tidak laku-laku maka akan dengan sangat terpaksa dijual dengan harga dibawah NJOP. Menjual di bawah harga pasar sangat dimungkinkan dalam transaksi apapun. Biasanya hal itu dilakukan oleh mereka yang sedang membutuhkan dana tunai segera. Dalam kasus di atas kemungkinan posisi rumah yang kurang strategis dan tidak banyak peminat dilokasi tersebut sehingga mengakibatkan penjual yang sedang butuh dana segera menjualnya di bawah NJOP.
  • Rumah dengan sertifikat ganda atau tanahnya dengan kepemilikan lebih dari 1 orang atau dalam kata lain masih dalam status sengketa. Dalam kasus seperti ini akan kecil sekali kemungkinan untuk terjual meskipun sudah dijual dengan harga dibawah NJOP .
  • Faktor kebudayaan timur seperti rumahnya angker atau dekat dengan kuburan yang biasanay dikonotasikan sulit untuk dijual kembali

Hubungan NJOP dan Harga Properti

Menilai Rumah Berdasarkan Harga NJOP

Nilai jual objek pajak (NJOP) lebih rendah 50% bila dibandingkan dengan nilai harga pasaran. Kenaikan NJOP ini untuk mengimbangi kenaikan tanah yang nilainya sudah jauh lebih tinggi dari NJOP. Pemerintah daerah biasanya menaikan NJOP ini untuk menyesuaikan dengan harga pasar yang sebelumnya ada ketimpangan yang sangat jauh antara harga pasaran tanah dan harga yang ada di NJOP.

Perbedaan harga NJOP antara nilai pasar tanah dan NJOP berkisar 10% hingga 50% lebih rendah, artinya adalah harga nilai pasar jauh diatas nilai NJOP yang ada. Kenaikan NJOP ini untuk penyesuaian harga tanah yang ada disuatu daerah agar harga yang tertera pada NJOP dan nilai pasar dari rumah tidak terlau berbeda jauh. Rata rata nilai wajar sebuah properti atau rumah itu adalah dua kali dari harga NJOP seperti contohnya adalah rumah dengan harga pasar Rp 1 miliar maka harga NJOP hanya Rp 600 juta.

Saat ini di negara-negara maju nilai harga NJOP itu dipergunakan sebagai nilai untuk menentukan harga properti. Sedangkan di Indonesia NJOP masih belum bisa digunakan untuk menentukan harga properti karena banyaknya spekulan yang akan selalu menaikan harga diatas NJOP. Di negara maju NJOP itu dijadikan nilai properti akan tetapi di Indonesia tidak bisa.

Transaksi harga jual atau harga pasar properti itu akan selalu lebih tinggi dari NJOP sementara di negara lain NJOP jadi patokan harga jual. Hal ini terjadi karena nilai harga NJOP sebagai patokan harga pasar suatu nilai properti belum sepenuhnya mendekati assessment sales ratio yang ideal.

Kenaikan NJOP adalah hal yang bagus karena saat ini banyak sekali orang kaya yang memiliki rumah dengan harga tinggi namun pajaknya kecil karena NJOP yang berlaku masih jauh lebih kecil dari nilai harga properti yang ada. Tetapi menaikan nilai harga NJOP akan membuat harga rumah semakin tidak terjangkau oleh kelas menengah kebawah karena itu dibutuhkan kebijakan sistem perpajakan yang tepat untuk mengantisipasi hal ini.